Kentsel Dönüşümde Prensipler

İhtirası değil, ihtiyacı öne çıkarmak:

Gerek kaçak yapılaşma nedeniyle mühendislikten yoksun olarak yapılan yapılarda yaşayanlar gerekse de bu kentsel dönüşümü bir fırsata çevirmeye çalışan müteahhitler, “ihtirası değil, ihtiyacı öne çıkartmak” zorundadırlar. Bu bir insani yaklaşım olarak evvela bu tarafların görevidir. Ancak suistimal ülkemizde milli bir spora dönüştüğü için devletin de adil bir yaklaşımla çözüme ışık tutacak adımlar atması gerekir.



TARAFLAR ARASINDAKİ HUKUKİ İLİŞKİLERİN ADALET,  İŞ AHLAKI VE PLANLAMA ZEMİNİNE OTURTULMASI

Kentsel dönüşümde, dönüşümün alakadar muhatapları arasındaki hukuki ilişkiler bizzat devlet tarafından bir adalet ve iş ahlakı zeminine oturtulursa süreçler mağduriyet oluşturmadan tamamlanabilir. Bu temel prensiplerin belirlenmesi için bu yazımda bazı konuları kaleme aldım. İhtirası değil, ihtiyacı öne çıkartmak derken ihtiyaçların da temel ayaklarını bahsetmek gerekir. Bu ihtiyaç, önce yaşanabilir ölçeklerde olan ve deprem riski karşısında sağlamlığa sahip evlerin üretilmesidir. Ancak sadece bu kadarla bitmiyor bu iş. Bu üretimlerin sosyal etkileri ve ekonomik etkilerinin olumlu ve birbiri ile uyumlu olmasının da planlanarak sağlanması gerekir.

MİLLİ SERVET İSRAFININ ÖNLENMESİ 

Bir diğer milli sporumuz da israftır. Hem de plansızlığın ve bihaberliğin getirdiği milli servet israfları. Bu bakımdan kentsel dönüşüm, her gün yeni bir firma tarafından hiçe çıkartılan asfalt ve kaldırımların azaldığı, engelli insanlara da uyumlu bir şehir yaşamının sağlanabildiği, temizlik, güvenlik ve enerji kaynaklarına sağlıklı erişim için kamu hizmetlerinin herkese erişebilirliğinin sağlandığı ve teknolojiye uyarlı olan afete karşı güvenlikli olan ve doğaya az zararlı olan yapılara ve yaşam alanlarına erişmek de günümüzün en önemli ihtiyaçlarıdır.

BELEDİYELER İÇİN BİR ALT YAPI YENİLEME FIRSATI

Belediyeler de bu yenilenmeyi bir alt yapı fırsatı olarak bilir ve değerlendirebilirse kamusal hizmetler de her yere adilane bir şekilde ulaşacaktır ve kentler medeni insan yaşamına ancak bu şekilde uygun hale gelecektir. İşte bu nedenle kentsel dönüşüm bir sosyal sorumluluk projesidir.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE AMACIN DOĞRU BELİRLENİP UNUTULMAMASI

Kentsel dönüşüm de öncelikli amaç emlak spekülasyonu yaratmak veya müteahhit reytingi sağlamak veya kavgalı komşular üretmek olmamalıdır. Aksine kentsel dönüşümde amaç estetik, teknolojik, ekonomik, güvenli, doğayla ilişkili, dayanıklı ve afet riski az olan müreffeh bir sosyal yaşamın yaşanabileceği yaşam alanları ve konutları üretmek olmalıdır.

Büyük şehirlerde ve bilhassa da İstanbul’da "imar hakkının kıt kaynak haline geldiği" günümüzde, birlik halinde ve hızlı hareket etmek hem afet riskine hem de emlak fiyatlarının spekülasyonuna yakalanmamak için önem arz etmektedir.

BİRLİK HALİNDE HAREKET ETMEK

Kentsel dönüşüme girdiğini sanan İstanbul’da genellikle yerinde dönüşüm gerçekleşmektedir. Bu yerinde dönüşümlerin doğal sonuçları olarak gerek deprem veya afet dolayısı ile gerekse kentsel dönüşüm sayesinde ne zaman yıkılacağını bilemediğiniz bir sürü binanın arasında yaşamak da yaşam kalitesini düşürmektedir. Zira tam ayağınız birinin tozundan gürültüsünden kurtulmuşken bir diğerinin ki başlar.

Birlikte hareket edip büyük yaşam alanları yaratmak istersiniz ki 1+0 veya 1+1’lerden müteşekkil rezidansların içinde aile yaşamına pek de uygun olmayan hadiselerle iç içe kalmak zorunda kalırsınız. Hiç planlamadığınız tutarlarda neredeyse kira nispetinde olan genel giderlerle başbaşa kalırsınız.

Üstelik işletmesi müteahhit firmanın alt şirketlerinden birine ait olup, hiç kimsenin aklına gelmeyen kat malikleri yönetim planına kadar işlenmiştir ki yeni bir ev alan kimse buna bakmadığı için bu organizasyonun kucağına düşüverir. İşte bu nedenle “bu birlikte hareket etmek” sözü sadece parsellerin toparlanmasında değil, projenin türü ve içeriğinde ve işletmesinde de olmalıdır.

 

  • FİKİRTEPE’DEKİ SÜREÇLERİN KENTSEL DÖNÜŞÜME ETKİSİ
  • Bir kentsel dönüşüm fenomenine dönüşen Fikirtepe, kentsel dönüşümün neferi ve öncüsü olduğu kadar freni ve olumsuz örneği de olmuştur. Birden bire oluşacak ciddi bir üretimin karşısında, geçen bekleme sürelerinde zaten kan kaybetmiş olan firmalar, bu kez de kendi aralarındaki rekabetin de kurbanı olabilirler. Nitekim bir çok birlik sağlanmış arsanın maliklerine müteahhit bulmak da zorlaşıyor. Bu hususta müracaat eden maliklere yardım amacıyla Fikirtepe ve çevresi üzerinden yapılan teklifler çok da çabuk alıcı buluyor diyemeyiz.

ŞİRKETLERİN YETERLİLİĞİ VE ÇANTACI MÜTEAHHİTLER

Kentsel dönüşümde devletin polis ve denetimci rolü ne yazıkki pek de güzel kurgulanmış değil. Bu nedenle yazılarımızın ilgilere ilham kaynağı olmasını umuyoruz. Sonuçta devlet bir şahsı manevi olup, idarecileri hepimiz gibi insanlardır.

Kentsel dönüşümü bir fırsat bilen müteahhitlerin karşısında yer alan müteahhit adayları ya da komisyoncular ya da komisyoncu çantacı müteahhitler de kentsel dönüşümün olumsuz örneklerindendir. Bu bakımdan parsel bazında değil de ada bazındaki bölgesel dönüşümlerin teşviki kadar, bu dönüşüme talip firmaların yeterliliklerinin bir kurum tarafından denetimi de önemlidir. Bir firmanın yeterli olmadığı hallerde konsorsiyumlar kurulması da teşvik edilebilir. Bu babta şirket evlilikleri için nikah hazırlıkları yapmak da bizim için de bir ekmek parası olmadı değil. Bir yere birden fazla müteahhidin girip, birbirleri ile yarışırken gönlü farklı müteahhitder olan paydaş maliklerin durumu da ayrı bir sorundur.

Gereksiz ve gurura dayalı davalar da sistemi meşgul etmektedir. Bu gibi durumlarda da bir konsorsiyum veya hakemlik, arabuluculuk müessesinin yürütülmesi, sorunlu süreçlerin kısaltılması adına çok faydalı olacaktır. Maliklerin çantacı firmaları engellemek adına devir yetkisi koymadıkları sözleşmelerde yine consorsiyumlar oluşturulabilse de bu kez de hakim firmanın kim olacağı kavgası olumlu bir netice bulmazsa geçen sürecin faturası zarar eden şirkete ve evinden uzak kalan maliklere kesilmektedir.

  • UZUN SÜREÇLER YÜZÜNDEN GELİŞEN  “MEŞHUR CADDE” MÜTEAHHİTLİĞİ
  • Kentsel dönüşümün uzun süreçleri yüzünden bazı ünlü inşaat firmaları bile İstanbul’un önemli caddelerinde daha butik özellikli olan parsel bazlı küçük inşaatlar yapmaya yöneldiler. Ama esasen bu bölgelerde çalışma yapmak ayrıca zordur. Çünkü mali durumu iyi insanların, ticareti ve teknik detayları bilmeyen avukatları ile ilgili açmanız gereken bazı açmazlar vardır.

  • Komisyoncular vardır ama yeter mi yetmez, komisyoncuların komisyoncuları vardır. Komşusunu ikna ettiği için müteahhitden komisyon isteyenler vardır. Bazen yeter artık diye bağırmak mümkün olabilir.  Yapacağınız dubleksten fazla gelir elde edeceğiniz için sizden gıcık alan maliklerin kendilerinin bile anlam veremedikleri tripleri vardır.

  • Bir iki daire satıp tüm binanın maliyetinin çıkartılıp kâr elde edilmesi fikri cazip gelse de bu tüm maliyetleri karşılayabilecek güce sahip müteahhitlerin denemesi gereken bir yoldur. Ayrıca sinirlerinizin de sağlam olması gerekir ki birden bire birisi çıkıp, adını hiç duymadığınız bir ağaçtan yapılmış olan mutfak mobilyasını sözleşmenize zorla ekletmek isteyebilir. Kısacası bina boyu kısalınca süreçler de kısalmıyor diyebiliriz. Bu iş biraz medeniyet işi zenginliğe ve fakirliğe bakmaz da diyebiliriz.

KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN ASIL MAĞDURU KİRACILAR

Kiracılar derken, evleri kentsel dönüşümde yıkılacağı için geçici kiracı olanları kast etmiyorum. Kentsel dönüşüm nedeniyle kiracı olduğu evden çıkmak zorunda kalan ve yine kentsel dönüşümdeki maliklerin de kiralık yer araması nedeniyle yoğunlaşan talep üzerine yükselen kiralarla baş başa kalan ve o malikler evlerine döndükten sonra da çıtası yükselmiş kiralarla yaşamaya devam etmek zorunda kalacak olan kiracıları kast ediyorum. Bu hususta da bir takım adil ve piyasa şartlarına uygun tedbirlerin alınması zorunludur. Zaten zor bir sanat olan kiracılık kentsel dönüşümün ihtirasları ışığında daha zor hale gelmiştir.



Cihat Demirbağ