Kentsel Dönüşüm, Kentsel Dövüşüm Olmamalı

Gayrimenkul sektörünün önemli gündem maddelerinden biri olan kentsel dönüşüm,  Anadolu'dan bir çok müteahhidi de İstanbul'a getirdi. Pastanın bölünme dilimini artıran bu akım nedeniyle belediyeler de konuya hazırlıksız yakalanıp  ve aşırı bir taleple muhatap olmaya başladılar. Gerçek şu ki, kentsel dönüşüm aslında belediyeler ve diğer kamu hizmeti sunan kurumlar için de büyük bir fırsat. Hem kamu hizmetlerinin sunulmasını kolaylaştıran, hem sunulan hizmetin herkesçe ulaşılabilir olmasını sağlayan ve hem de kamu hizmetlerinin üretim ve ulaşım maliyetlerini azaltacak bir fırsat.

Gelgelelim imar planlarına ve emsal oranlarına sıkı sıkıya bağlı olan kentsel dönüşüm faaliyetleri, 1/1000'lik imar planlarının oluşmadığı bölgelerde uzun bekleyişlere sebep oluyor. Bu uzun bekleyişlere sabredemeyenler ise bölge bölge  "yerinde dönüşüm"e yöneliyor. Bu halin neticesi olarak şantiye içindeki bir yaşam ile parçalı bulutlu kamu hizmetleri insanları canından bezdiriyor.



Zaten imar planı çalışmaları, şehrin kaderini belirleyen özel ve önemli çalışmalardır. Şehrin gelecek 25-50-100 yıllık gelişim durumunu temel alırlar. Bu nedenle hem istatistik bilgi hem vizyoner öngörü isteyen hem de hacimli altyapı çalışmaları için büyük bütçe planları isteyen bir çalışmadır.

Uzun vadeli olan bu çalışmalar için yeterli zamanı ve ilgiyi ayıramayan belediyeler sık sık vatandaşla karşı karşıya gelir. Vatandaşın ise imar planının nasıl hassas bir çalışma olduğunu bilme imkanı yok.

Şimdilerde bir de kentsel dönüşüme olan rağbet de işin içine girince bir bilgi kirliliği oluşmuş oldu. Bu bilgi kirliliği içinde kafası karışan vatandaş da bazen kime güvenip kime güvenemeyeceğini bilemez oldu. 

Bir de kamusal ahlak düzeyi düşük olan bazı kurumlarda ise iş, “kentsel dönüşüm”den çok “rantsal dönüşüm”e yönelince, bazen malikler bazen de müteahhitler ve hatta bazen belediyeler bile beklentilerin heyecanına kapılıp, işin esas amacını unutur oldular. Yani afet riskini…

Oysa 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, adından da anlaşılacağı üzere evvela "afet risklerini ortadan kaldırma"ya yöneliktir. Bu riskin kaldırılmaya çalışırken doğan imkanların, beraberinde birçok fırsatı daha topluma sunuyor olması konunun muhatapları tarafından suiistimal edilmemelidir.

Çünkü kentsel dönüşüm öncelikle hem can güvenliği sağlayan sosyal yapılanmayı güçlendiren bu yapılanma nedeniyle kamu hizmetlerini kolaylaştırıp, etkinliğini artıran bir sosyal sorumluluktur.

Bu bakımdan kanunun, son üç yılda gelişen uygulamadaki tecrübeleri esas alarak kentsel dönüşüm süreçlerinin detayları ve çözüm amaçlı dengeleri kurmak üzerine güncellenmesi gerekmektedir. Uygulamada bulunan sorunlu yerlerin maliklerini, tarafların avukatlarını, müteahhitleri, belediyenin ilgili müdürlüklerini katılımcı yaparak kanundaki eksikliklerin giderilmesi, karanlık kalan veya kurumların yetkilerinin kesiştiği noktaların yeniden yapılandırıldığı ve ilgili idarelerin yetki görev sorumluluklarını daha açıklayıcı hale getirildiği, kentsellikten çıkıp rantsallığa dönen ilişkilerin azaltması ve çoğunluğun haklarını kötü niyetli azınlığa karşı korunduğu güncellemeler gerekiyor. Bu gibi çalışmalara münferid itirazlar gelse de bu itirazlar genelde sona kalan ve kendini uyanık sanan maliklerden kaynaklanmaktadır. Oysa toplum içinde ve güvende yaşamanın, o topluma uyum sağlamak gibi de bir sorumluluğu vardır.

Kentsel dönüşüm bir diğer tarafı da müteahhitler. Müteahhit şirketlerin de “belirli yeterlilik düzeyleri sınırı içinde” veya “o yeterliliği sağlayan konsorsiyumlar içinde” kentsel dönüşüm faaliyetinde bulunması kanunen düzenlemelidir. Böylece yarım kalan inşaat işler, iflas eden müteahhit firmalar ve neticeten mağdur olan kat maliklerinin sayısı azaltılmış olacaktır.

Kentsel dönüşüme ilişkin ada ölçeğindeki çalışmalarda belirli çoğunluğu elde tutan şirketlerin de bir öncelik ve teşvik haklarının olması gerekir. Bunun karşılığında da müteahhitlerin önünün açılması kadar, müteahhitlerin sebep olabilecekleri haksızlıkları da önlemek bir zorunluluktur. Bu nedenle yeniden üretilecek yeni gayrimenkulünün yerini ve durumunu önceden bilme imkanı olmayan projelerin bağımsız denetim şirketleri tarafından yıkım öncesi ve yıkım sonrasında bir takım adil kriterlere göre değerlemelerinin yapılması, arsa paylarının paylaşımında asgari ve azami sınırların belirlenmesi bir kanuni düzenlemeye muhtaçtır.

Bu düzenleme pratikle uyumlu, adil ve gerçekçi olursa önemli bir adalet oranı sağlayacaktır. Aksi taktirde yakın zamanda şerefiye ve arsa payına ilişkin bir çok davalarla mahkemeler meşgul edilecektir.

Belediyeler ise örneğin asgari 50.000 m2 alanlarda oluşan kentsel dönüşüm çalışmalarını teşvik etmesi bu yerlerin kentsel dönüşüm süreçlerini ivedilikle çözmesi gerekir. Yerin uygunluğuna göre kısmi imar planları bile çalışabilirler. Çünkü bazı ilçelerde "kentsel dönüşüm" süreçlerinin uzaması ve tıkanması "yerinde dönüşüm"lerin önünü açarak bir çileye dönüşüyor. Bu da kamu maliyetlerinin artmasına sebep olup hem israfa hem de vatandaşa zulme dönüşüyor. Hem de alt yapının bir çırpıda değil, yine peyderpey yapılmasına, dökülen asfaltların defalarca yarılıp, illaki yamalılaşmasına vesile oluyor.

Bazen kentsel dönüşmeyip, kentsel dövüşüyoruz demeden edemiyorum. Ama lütfen “kentsel dönüşüm”, kentsel dövüşüm” olmasın… Bu insanca yaşama fırsatının, suistimallere kurban gitmesi ne ülkemizin ne insanımızın faydasınadır.



Kentsel Dönüşüm Avukatı
Cihat Demirbağ