Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Geçici İmkansızlık Kavramı

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri niteliği itibariyle ve kanunda belirtilen sözleşme tiplerinden biri olmaması nedeniyle zaten pek de basit olmayan bir sözleşme tipidir. Bu karma sözleşme tipinde karşılaşılan, kendi başına tespiti ve sonuçları itibariyle zorlu bir hukuki kurum olan geçici imkansızlığın incelenmesi ise iyice kafa karıştırıcı bir hal alabilmektedir.

 

Bu nedenle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde karşılaşılan geçici imkansızlık durumunun incelenmesi için öncelikle hukukumuzdaki çeşitli kurumları tanımamız ve adım adım ilerlememiz gerekmektedir. İlk olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hukuki niteliği kısaca açıklanarak bu sözleşme tipinin geçici imkansızlık durumu açısından önem taşıyacak olan unsurları saptanmalıdır. Daha sonra imkansızlık kavramıyla ilgili genel bir açıklama verildikten sonra geçici imkansızlık kurumu tanınmalıdır. Geçici imkansızlık durumunun tespiti ve sonuçlarına uygulanacak hükümleri belirlemek de önem taşımaktadır. Ardından ise arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerindeki geçici imkansızlık durumlarının Yargıtay kararları ışığında açıklanması doğru olacaktır. Aslında imkansızlık konusunun uygulamada en sık görüldüğü sözleşme tiplerinden biri inşaat sözleşmeleridir. Ancak doktrinde, geçici imkansızlık konusunun çok da üzerinde durulmamış ve genellikle sonuçlarına temerrüt hükümlerinin uygulanarak çözüme kavuşturulacağı söylenerek geçilmiştir. Bu nedenle de zaman zaman temerrüt hükümleriyle karıştırılabilmektedir. Bu tür bir karışıklığı önlememiz açısından da sürekli ve geçici imkansızlık durumları arasındaki farkları doğru belirlememiz gerekmektedir. Bu açıdan geçici imkansızlık durumunda tahammül süresi adı verilen akdin devamı için tarafların tahammülü süresinin nasıl belirleneceği de önem taşımaktadır. Tahammül süresinin dolmasıyla birlikte tarafların hangi haklardan yararlanabileceği tartışma konusu olacaktır. Bu konuda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde tahammül süresinin dolmasından sonra temerrüt hükümlerinden yoksa imkansızlık hükümlerinden mi yararlanılacağının belirlenmesi önem taşımaktadır. Söz konusu belirleme de başta açıklanmış olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliği ve tarafların borçları üzerinden gerçekleştirilecektir.

 

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Hükümleri

 

A.      Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Tanımı

 

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi Borçlar Kanununda düzenlenmemiş isimsiz sözleşmelerden bir tanesidir. Kısaca, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle, arsa sahibi belirli payların mülkiyetini müteahhide devretme taahhüdü altına girerken, müteahhit de bunun karşılığında arsa üzerinde inşa edeceği binanın belirlenmiş bağımsız bölümlerini arsa sahibine devretme borcu altına girmektedir.

 

B.      Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hükümleri

 

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri hukuki nitelikleri itibariyle tam iki tarafa borç yükleme, karma bir sözleşme olma, sürekli-geçici karmaşığı bir borç ilişkisi taşıma ve tapu kütüğüne şerh edilebilir olma özelliklerini taşımaktadır.  Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olduğunu söylediğimizde burada arsa sahibinin belirli arsa paylarının mülkiyetini müteahhide devretme, müteahhidin de inşaatı tamamlayarak kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine devretme borcu altına girdiğini belirtmekteyiz. Bu noktada arsa sahibinin belirli arsa paylarının mülkiyetini müteahhide devretme borcunun aslında inşaatın yapılması için kendine düşen yükümlülükleri yerine getirme borcunu da içerdiğinin altını çizmemiz gerekmektedir. Bu husus özellikle aşağıda açıklanacak olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde geçici imkansızlık durumuyla karşılaşıldığında kimin hangi borcunu yerine getiremediğinin tespiti açısından önem taşımaktadır.

 

II . Geçici İmkansızlık Kavramının Özellikleri

 

A.      İmkansızlık Kavramı İmkansızlığın Tanımı

 

İmkansızlık bir sözleşmenin geçerliliğini doğrudan etkilediği ve gerektiğinde sözleşmeden doğan bir borcu ortadan kaldırabilmesi yönüyle önem taşıyan ve dikkatlice ve doğru bir şekilde tespit edilmesi gereken bir kurumdur. İmkansızlık kavramının kökeni Roma Hukuku’na kadar gitmektedir ve “impossibiliumnullaobligato” adı verilen imkansızlık borç doğurmaz prensibine dayanmaktadır. İfa imkansızlığı kısaca borcun doğumundan sonra ifanın gerçekleştirilemez hale gelmesi olarak tanımlanabilir.

 

İmkansızlığın doğal bir olaydan kaynaklanması gibi bir kişinin davranışı nedeniyle ortaya çıkması da mümkündür. Ayrıca maddi olayların yanı sıra hukuki nedenlerle de bir borcun ifası imkansız hale gelmiş olabilir. İmkansızlık kavramı genel olarak objektif-sübjektif imkansızlık, başlangıçtaki sonraki imkansızlık, sürekli-geçici imkansızlık, tam-kısmi imkansızlık ve borçlunun sorumlu olduğu-olmadığı imkansızlık gibi alt türlere ayrılmaktadır.

 

1.       İmkansızlığın Sonuçları

 

İmkansızlığa bağlanan sonuçları açıklarken öncelikle hangi türdeki imkansızlıktan bahsettiğimizi belirlememiz önemlidir. Sübjektif imkansızlıklar, başlangıçta da sonradan da gerçekleşmiş olursa olsun genel olarak borçluyu sözleşmeyle bağlı tutmaya devam eder. Objektif bir imkansızlık söz konusu olduğunda ise bu imkansızlığın başlangıçta olması ve sonradan ortaya çıkmasına göre ikili bir ayrıma gidilmektedir. Eğer objektif imkansızlık sözleşmenin kurulduğu anda yani başlangıçta mevcutsa bu durumda sözleşme butlan olur. Objektif imkansızlığın sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkması halinde ise 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 136. maddesine göre borç sona erecektir14. Objektif imkan sızlığın sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkması halinde,Oğuzman’a göre imkansızlığın ortaya çıkmasında borçlunun sorumlu olması durumunda da, sorumlu olmaması durumunda da borç sona erecektir. Ancak sonradan ortaya çıkan objektif imkansızlıkta borçlunun sorumlu olduğu durumlarda borçlu borç sona erdikten sonra alacaklının zararını tazmin etmekle yükümlüdür. Bir diğer görüş ise borçlunun sorumlu olduğu sonradan ortaya çıkan objektif imkansızlık hallerinde borcun sona ermediğini; ancak borcun içeriği değişerek alacaklının zararını tazmin borcuna dönüştüğünü savunmaktadır. Yukarıda açıklanan imkansızlık türleri ve sonuçlarını dikkate alarak özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri açısından bir değerlendirme yaparken asıl önem verilmesi gereken sonradan ortaya çıkan ve borçlunun sorumlu (kusurlu) olmadığı objektif imkansızlıklar olmalıdır.

 

Türk Borçlar Kanunu'nun 136. maddesine göre “Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkansızlaşırsa, borç sona erer. ”Aynı maddenin ikinci fıkrasında “Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkansızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder. Kanun veya sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar, bu hükmün dışındadır. ” denmektedir. Aynı yasa maddesine göre eğer borçlu ifanın imkansızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artması için gerekli önlemleri almazsa, bundan doğan zararları gidermekle yükümlü olacaktır.

 

B. Geçici İmkansızlık Kavramı

 

Kanunumuz borçlunun kusuru olmadan sözleşmenin kurulmasından sonra gerçekleşen objektif imkansızlık durumuna yukarıda açıklandığı gibi borcun sona ermesi sonucunu bağlamıştır. Ancak geçici imkansızlık kavramı kanunumuzda yer almamakta, bu durum doktrin ve Yargıtay kararlarıyla “geçici imkansızlık” şeklinde adlandırılmıştır. Geçici imkansızlık durumlarının da imkansızlık durumuyla aynı sonuca bağlanıp bağlanamayacağına karar verebilmek için geçici imkansızlığın özelliklerinin saptanması gerekmektedir. Bu nedenle de aşağıda öncelikle geçici imkansızlığın tanımı yapılacaktır ve daha sonra geçici imkansızlık için öngörülen sonuçlar tahammül süresi içindeki dönem ve tahammül süresinin dolmasından sonraki dönem için ayrı ayrı açıklanacaktır.

 

1. Geçici İmkansızlığın Tanımı

 

Bir borcun ifasının sürekli olarak ve mutlak bir şekilde imkansız olmadığı hallerde geçici imkansızlıktan söz edilir. Geçici imkansızlık durumunda borcun ifa edilmesi (veya ifanın istenmesi) bir olayın gerçekleşmesine bağlıdır. İfa engelinin ortadan kalkmasıyla birlikte edimin ifa edilmesi mümkün olacaktır.

 

Geçici imkansızlık durumunun varlığı halinde alacaklının borcun ifasını istemek için ne kadar süre beklemesi gerektiği, bir başka deyişle bir olayın gerçekleşmesine bağlı olan borcun ifası için ne zamana kadar bekleneceği sorunu ortaya çıkmaktadır. Aslında kural olarak tarafların yapmış oldukları sözleşmeyle bağlı olmaları esastır. Bu duruma sözleşmeye bağlılık (ahde vefa ya da pactasundservanda) adı verilmektedir. Ancak tarafların sözleşmeyle bağlı kalmasının onların ekonomik özgürlüğünü engellenmeye başladığı noktada artık alacaklı tarafın sözleşmeyle bağlı kalması beklenemez. İşte alacaklının sözleşmeye tahammül edemeyeceği bu noktaya kadar geçecek olan süreye uygulamada “akde tahammül süresi” denmektedir. Tahammül süresi her bir somut olay için söz konusu olayın şartlarına göre değerlendirilmeli ve belirlenmelidir. Tahammül süresi geçici imkansızlığın ortaya çıktığı durumlarda, bu duruma bağlanacak olan sonucun tespiti açısından da aşağıda açıklanacağı gibi önem taşımaktadır.

 

2.       Geçici İmkansızlığın Sonuçları

 

Geçici imkansızlık kavramı yukarıdaki açıklamalardan anlaşılabildiği gibi imkansızlık kavramından nitelikleri itibariyle farklıdır. Geçici imkansızlığı sürekli imkansızlıktan farklı kılan en önemli özelliği ise ifayı imkansız kılan olayın bir süre sonra ortadan kalkacak olmasıdır. Her ne kadar karşıt görüşü de mevcut olsa da doktrindeki bir görüş bu farklılığı göz önüne alarak geçici imkansızlığın borcu ortadan kaldırmayacağını söylemektedir. Bu görüşe göre geçici imkansızlık durumlarında istisnalar saklı olsa da genel olarak temerrüt hükümleri uygulanmalıdır. Fakat kesin vadenin bulunduğu durumlarda yani tarafların iradeleriyle borcun mutlaka belirli bir tarihte ifasının gerektiği durumlarda geçici imkansızlık nedeniyle sözleşenin edimi o belirlenen tarihte ifa edilemiyorsa bu durumda geçici imkansızlığa sürekli imkansızlığın sonuçlarını bağlamak doğru olur.

 

Geçici imkansızlığın söz konusu olduğu hallerde, geçici imkansızlık ortadan kalkmadıkça kural olarak alacaklı taraf borçlunun borcunu ifasını isteyemez. Ayrıca sözleşmeden doğan borcun ifası için sözleşmenin kurulmasından sonra borcun ifası için bir sürenin geçmesinin öngörüldüğü durumlarda ise geçici imkansızlık ortadan kalkmadıkça söz konusu süre işlemeye başlamaz.

 

Yukarıda da açıklandığı gibi doktrinde ve Yargıtay uygulamalarında borçlunun geçici imkansızlığın ortadan kalkmadığı durumlarda sözleşmeyle bağlılığını devam ettirmesi gerek süreye tahammül süresi denmektedir. Geçici imkansızlığın sonucunun belirlenmesi açısından da henüz tahammül süresinin içinde olunması ve tahammül süresinin dolmuş olmasına göre farklı sonuçlar ortaya çıkacaktır.

 

a. Tahammül Süresi İçindeki Sonuçları

 

Sürekli ve mutlak bir imkansızlığın bulunmadığı hallerde, Yargıtay’ın çeşitli kararlarında sözleşmenin geçerliliğini sürdürdüğü ancak henüz ifasının istenemeyeceği ve bir süre beklenmesi gerektiği açıkça belirtilmiştir. Bu nedenle bir geçici imkansızlık durumuyla karşılaşıldığında henüz tahammül süresi dolmamışsa alacaklı borçludan edimin ifasını isteyemez. Geçici imkansızlık bulunduğu sürece edimin ifası mümkün olmayacaktır. Edimlerin ifasının istenemeyeceği bu tahammül süresi sözleşmenin her iki tarafı için de geçerlidir ve her iki taraf da bu tahammül süresine uymalıdır. Tahammül süresi içindeyken geçici imkansızlık nedeniyle sözleşme hükümleri askıda olduğundan bu süre zarfında tarafların temerrüt veya başka bir nedene dayanarak sözleşmeyi feshetmeleri de mümkün olmayacaktır. Ayrıca tekrar belirtmek gerekirse sözleşmede ifa için belirli bir sürenin öngörüldüğü durumlarda tahammül süresi sona ermeden bu süre işlemeye başlamayacaktır31. Bir başka deyişle tahammül süresi zarfında söz konusu sözleşmedeki süre donacaktır.

 

b. Tahammül Süresinin Dolmasından Sonraki Sonuçları

 

Sözleşmelerde kural olarak sözleşmeye bağlılığın esas olmasına rağmen tarafların o sözleşmeyle bağlı sayılmalarının onların ekonomik özgürlüğünü engellediği ve bir başkasıyla sözleşme yapma fırsatını ortadan kaldırdığı anda tahammül süresinin dolduğu kabul edilir. Tahammül süresinin dolmasıyla birlikte artık tarafların sözleşmeyle daha fazla bağlı kalmalarını beklemek adil ve hakkaniyete uygun bir çözüm olmayacaktır. Bu nedenle geçici imkansızlıkta sözleşmeye tahammül süresinin dolmasından itibaren bazı yazarlara göre sürekli imkansızlık hükümleri çerçevesinde borç sona erecek, bazı yazarlara göre ise alacaklı tarafın borçlunun

temerrüdü hükümlerine dayanarak borçlu temerrüdünden doğan haklarını kullanması mümkün olacaktır.

 

Borçlunun temerrüdü halinde alacaklının sahip olduğu seçimlik haklar Türk Borçlar Kanunu'nun 125. Maddesinde belirtildiği gibi üç şekilde olabilir:

 

1) Borcun aynen ifası ve gecikme tazminatı ödenmesi;

 

2) borcun aynen ifasından ve gecikme tazminatından vazgeçilerek borcun ifa edilmemesinden doğan müsbet zararların giderilmesi;

 

3) sözleşmeden dönerek sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğranılan menfi zararların ödenmesi

 

Ayrıca burada tahammül süresinin dolmasından sonra borçluyu temerrüde düşürmek isteyen alacaklının Türk Borçlar Kanununun 123. maddesine uygun olarak karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde borçluya süre vermesi gerekmektedir.  Burada geçici imkansızlık durumunda tahammül süresinin dolması durumunu ele aldığımız için yukarıda bahsedilen geçici imkansızlığa temerrüt hükümlerinin uygulanacağını kabul etsek bile, alacaklının temerrüt hükümlerinin kendisine tanımış olduğu borçludan aynen ifa ve gecikme tazminatı isteme seçimlik hakkını kullanamayacağı açıktır. Çünkü geçici de olsa ortada tahammül süresini aşmış ve halen olanaklı hale gelemeyen bir imkansızlık vardır ve bu durumda sözleşmenin borçlu açısından aynen ifa edilmesi borçlu açısından mümkün olamamaktadır. Bu yönüyle de tahammül süresinin dolmasıyla geçici imkansızlık durumunda temerrüt hükümleri uygulanabileceği kabul edilse bile, geçici imkansızlığın temerrütten farklı olduğunun altı çizilmelidir. Tahammül süresinin dolmasıyla birlikte alacaklı tarafın sözleşmeyle daha fazla bağlı kalamayacağını belirterek sözleşmeyi feshedebileceğini söylediysek de Yargıtay kararları ve doktrindeki görüşler bu hakkın kullanılabilmesi için dikkat edilmesi gereken önemli bir ölçütün de 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesindeki dürüstlük kuralı olduğunun altı çizilmektedir. Özellikle borçlunun geçici imkansızlığın ortadan kaldırılması için önemli bir çaba harcadığı ve imkansızlığın ortadan kalkmasına çok az bir süre kala gerçekleştirilen fesihlerin ve imkansızlığın kaldırılması yolundaki en büyük engelin aşılmasından sonra gerçekleştirilen fesihlerin dürüstlük kuralına aykırı olduğu ve hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğu için geçersiz olması gerektiği savunulmuştur.