Kira Yenileme Davaları Hakkında

Kira sözleşmesi; kiralayanın bir bedel1 karşılığında belirli ya da belirsiz bir süre için geçici olarak bir taşınırı ya da taşınmazı kullanılması için kiracıya devretmeyi taahhüt ettiği, Borçlar Kanununda da yer alan tipik, rızai, taraflar arasında devamlı borç ilişkisi doğuran bir sözleşmedir.

Ülkemizde  vatandaşlar  tarafından  düzenlenen  sözleşmelerin  başında  taşınmaz kiralama  sözleşmeleri  gelmektedir.  Bu  nedenle  kira  sözleşmelerinden  kaynaklanan ihtilafların çoğunluğunu taşınmaz kira sözleşmeleri oluşturmaktadır. Kanun koyucu taşınmazlara  ilişkin  kira  sözleşmelerinden  doğan  ihtilafları  en  aza  indirmek  için 27.05.1955  tarihli  6570  sayılı  Gayri  Menkul  Kiraları  Hakkında  Kanunu  yürürlüğe koymuştur.

Ancak Anayasa Mahkemesi 26.03.1963 tarih 1963/3 E. 67 K. Sayılı kararı ile 6570 sayılı Kanunun kira bedellerine ilişkin artış oranlarını tespit eden ve kira bedelinin tespitinde belediye encümenlerine yetki tanıyan 2. ve 3. maddelerini Anayasada korunan mülkiyet hakkına aykırı olduğu gerekçesi ile iptal etmiştir. Kira yenilenmesine ilişkin hukuki ihtilafların başlangıç noktası da burasıdır.

Anayasa mahkemesinin bu iptaline karşılık yasama organının günümüze kadar bu maddelerin yerine yeni hükümler getirmemesi sonucu yasada kira bedelinin yenilenmesi konusunda  bir  boşluk  doğmuştur.  Söz  konusu  boşluk  hâkimler  tarafından  Medeni Kanunun 1. maddesi uyarınca doldurulmaya çalışılmış ve nihayetinde farklı, çelişkili kararların doğmasına sebebiyet vermiştir. Bu nedenle Yargıtay; bu çelişkili kararları ortadan kaldırıp tekrardan hukuki birliği sağlamak amacı ile kira yenileme davalarına ilişkin biri 18.11.1964 tarih ve 1964/24 karar sayılı diğeri 21.11.1966 tarih 19/10 karars ayılı içtihadı birleştirme kararlarını almak durumunda kalmıştır. Kısacası bu boşluk Yargıtay'ın yerleşik içtihatları ile doldurulmaya çalışılmıştır ve günümüzde halen aynı durum devam etmektedir.

Anayasa Mahkemesinin iptal kararı sonucu artık taraflar kira parasının tespiti ve yenilenmesi hususunda tamamen serbesttirler. Bu serbesti sınırını çizen hükümler ise Borçlar Kanununun 19. ve 20. maddeleridir.

Kavram, Kapsam ve Hukuki Niteliği

Kira  tespiti,  kiracı  ile  kiralayan  arasında  kira  sözleşmesinin  kurulması  ile kararlaştırılan kira dönemleri alacağını belirleyen kira miktarıdır. Kira bedeli yenileme ise yeni kira dönemi alacağını belirleyen kira miktarıdır. Bu miktarın mahkeme kanalıyla belirlenmesi ancak ve ancak kira bedeli yenileme davasıyla mümkündür.

 Kira bedeli yenileme davalarının konusu 6570 sayılı GMKHK kapsamına giren gayrimenkullerdir. GMKHK kapsamına ise sadece belediye sınırları içinde veya iskele, liman veya istasyonlarda bulunan üstü örtülü taşınmazlar girmektedir (GMKHK md.1).

Üzerinde bina bulunmayan arsalar, bahçeler ile belediye teşkilatı bulunmayan kırsal alanlardaki taşınmazların kiralanması BK. hükümlerine tabidir. Yani arsalar, büfeler, barakalar, bekçi kulübeleri, lojmanlar ve mabetler için kira bedeli yenileme davası açılamaz.

Acaba kira ilişkisi başlarken üstü kapalı olmayan bir yer sonradan kiracı tarafından kısmen  veya  tamamen  üstü  kapalı  bir  hale  getirilirse  o  yerin  6570  sayılı  yasanın kapsamına  gireceği  söylenebilir  mi?  Doktrinde  bu  konu  hakkında  farklı  görüşler mevcuttur.

Kira ilişkisi başladığı anda 6570 sayılı kanun kapsamında yer almayan bir taşınmaz kira müddeti içinde üstü kapalı bir alana dönüştürülmüş ise bu durumda kira alacağı kira bedeli yenileme davasına konu olabilir.

Aksi görüşü savunanlar ise aksi durumun kabul edilmesi halinde sözleşmeye aykırı davranan   kiracının   6570   sayılı   kanundan   yararlandırılarak   ödüllendirileceğini belirtmişleridir.  Keza  Yargıtay'da  bir  kararında  çay  bahçesi  olarak  kiralanan  bir taşınmazda kiracı tarafından ruhsatsız binalar yapılması halinde bu yerin söz konusu ira binalar nedeniyle 6570 sayılı kanuna tabi olmayacağını belirtmişti. Bu durumda kira miktarının   belirlenmesinde   kira   bedeli   yenileme   davası   için   mahkemelere başvurulamayacaktır.

Her ne kadar bu dava türü tespit davası olarak nitelendirilse de, taraflar arasında yeni bir hukuki durum yaratıldığından yenilik doğuran davalardandır. Çünkü tespit davaları bir hukuki ilişkinin var olup olmadığının tespit ederken yenilik doğuran davalar ise var olan hukuki bir ilişkinin kaldırılmasını, değiştirilmesini ya da yeni bir hukuki durumun yaratılmasına  yönelik  davalardır.  Bu  bağlamda  uygulamada  hukuki  terim  olarak kullanılan  kira  tespit  davaları  yerine  kira  bedeli  yenileme  davalarının  kullanılması kanaatimce daha doğru olacaktır.