Kira Bedeli Yenileme Davasını Kim Kime Karşı Açabilir?

Yargıtay 21.12.1966 tarih ve 1966/19 E, 1966/10 K. sayılı içtihadı birleştirme kararında kira tespit (kira bedeli yenileme) davalarını kiralayanın kiracıya karşı açacağı belirtilmiştir. Ancak her ne kadar Yargıtay 21.12.1966 tarih ve 1966/19 E, 1966/10 K. sayılı kararıyla kiralayanın yeni kira dönemi için kiracı aleyhine kira bedeli yenileme davası açabileceğini belirtmişse de kiracıların da kiralayan veya malik aleyhine bu davayı açması yönünde  bir  açıklama  yapmaması  söz  konusu    içtihatta  eksikliğe  neden  olmuştur. Kanımızca kiracıların da kira bedeli yenileme davası açabilmeleri gerekir.

Kiracı; kiralayan tarafından süresi içinde yapılan ihtarda belirtilen yeni kira dönemi alacağına ihtirazi kayıt koyarak ödeme yapabilmeli ve bunun akabinde de kendisine uygun olan kira bedelinin yenilenmesi için mahkemeye başvurarak kira bedeli yenileme davası açabilmelidir.

Kiracının açacağı kira bedeli yenileme davasını hâkim kabul eder ve kira bedelinin düşürülmesine karar verirse kiracı yapmış olduğu fazla ödemeleri ne şekilde tekrar geri alabilir?  Kanımızca  kiracı  bu  fazla  ödemeleri;  ödeyeceği  kira  bedellerine  mahsup edebilmelidir. Ya da kiracı bu alacak farkını, ödeyeceği kira bedellerine mahsup etmeden doğrudan bu alacağını kiralayandan ya normal yolla ya da icra kanalıyla tahlil edebilir.

Malik eğer taşınmazın mülkiyetinin kendisine ait olduğunu kanıtlayabilirse tek başına kira bedeli yenileme davasını açabileceği gibi kiralayanla beraber de bu davayı açabilir. n İştirak  halinde  mülkiyet  söz  konusu  ise  kira  bedeli  yenileme  davasının  tüm paydaşlarca açılması gerekir. Kiracılar birden fazla ise kira bedeli yenileme davasında tüm  kiracıların  hasım  olarak  gösterilmesi  gerekir6.  Çünkü  aralarında  zorunlu  dava arkadaşlığı mevcuttur.

Görev ve Yetki

Kira bedeli yenileme davaları miktara bakılmaksızın HUMK. un 8/II-1'e göre Sulh Mahkemesinde  görülür.  İlgili  kanun  maddesine  göre;  “  Sulh  Mahkemesi  ,…  kira sözleşmesine dayanan her türlü tahliye, aktin feshi yahut tespit davaları, bu davalarla birlikte açılmış kira alacağı ve tazminat davaları ve bunlara karşılık olarak açılan davaları… görür.”

Göreve ilişkin bu istisnai hüküm kamu düzenine ilişkin olduğundan hâkim tarafından resen gözetilir.

Kira bedeli yenileme davası bir üst mahkemede görülmüş ve karara bağlanmış ise artık tarafların bu davanın Sulh Hukuk Mahkemesinde görüleceği yönünde ki görevsizlik itirazları dinlenilmez (HUMK md.7).

Kural olarak kira bedeli yenileme davalarında yetkili mahkeme, kira sözleşmesinde özel bir yer mahkemesi belirtilmiş ise o mahkemede açılır. Ancak bu özel yetki sözleşmesi genel yetkiyi ortadan kaldırmamaktadır. Bu tür bir düzenleme mevcut değilse HUMK'un 9.  ve  10.  maddeleri  uyarınca  dava    davalının  ikametgâh”  mahkemesi  veya  “kira sözleşmesinin icra yeri” mahkemesi yetkilidir. Kira bedeli yenileme davaları taşınmazın aynıyla ilgili olmadığından HUMK'un 13. maddesi gereğince kiraya konu olan taşınmaz malın bulunduğu yer mahkemesinde bakılma zorunluluğu yoktur.

Kesin yetki kuralları dışında ki yetki kuralları kamu düzenine ilişkin olmadığından hâkim tarafından resen göz önüne alınmaz. Taraflar davanın her aşamasında(kesin yetki kuralları hariç) yetki itirazında bulunamazlar. Taraflar ancak ilk oturumda esasa girmeden önce veya bu tarihten önce yazılı olarak yetki itirazında bulunabilirler. Bu süre hak düşürücü süredir.