Kira Bedeli Yenileme Davasının Açılacağı An ve Yenileme Kararının Uygulanacağı Dönem

Kira bedeli yenileme davaları her hangi bir süreye tabi olmadan her zaman açılabilir. Bu davanın öncelikle açılabilmesi için taraflar arasında yeni dönem kira bedeli için bir miktarın belirlenmemiş olması ve bunun sonucunda tarafların kira bedeli mahkemece yenilenmesi zorunluluğu ortaya çıkar.

Tarafların kira bedeli yenileme davasını açabilmeleri için taraflar arasında bir kira sözleşmesinin mevcut olması gerekir. Bu sözleşme yazılı olabileceği gibi sözlüde olabilir. Eğer davacı kendisine ait olan dava konusu yerde davalının fuzuli şagil olduğunu iddia ediyor ve kira bedeli yenilenmesini istiyorsa taraflar arasında kira sözleşmesinin mevcut olamaması nedeniyle açılan davanın ret edilmesi gerekir.

Şunu da belirtelim ki; taraflar kira sözleşmesi yaparken daha sonraki döneme ilişkin yeni kira parası belirlemiş iseler, belirlenen bu yeni miktar veya oran sadece takip eden ilk bir yıl için geçerli olmaktadır(GMKHK md.11). Takip eden ilk yıldan sonra taraflar yeni kira bedeli üzerinde anlaşamazlar ise ve kira bedeli için herhangi bir taahhütleri de yoksa mahkemeye   başvurarak   kira   bedelinin   mahkemece   belirlenmesini   talep   etmek zorundadırlar.

Yargıtay'ın 21.11.1966 tarih ve 19/10 sayılı içtihadı birleştirme kararı,  kira bedeli yenileme davasının açılabileceği ana şu şekilde bir açıklık getirmiştir. Kiracı ile kiralayan arasındaki bu uyuşmazlığı Yargıtay'da kira tespit davası olarak nitelendirmiştir. Buna göre:

-Kira bedeli tespit davasının görülebilmesi için kiralayanın kiracıya önceden ihtar yapmış olması gerekmez. İhtar sadece tespit edilen yeni kiranın hangi tarihten itibaren işleyeceğini tayin bakımından önem taşır.

-Eğer kira parasının tespiti davasından önce kiracıya ihtar yapılmışsa yeni tespit edilecek kira, ihtarın tebliğini takip eden yeni kira dönemi başından itibaren, ihtar yapılmamışsa dava dilekçesinin kiracıya tebliğini takip eden kira döneminin başından itibaren hüküm eder.

-Bu sonucun elde edilebilmesi için ihtar veya dava dilekçesinin tebliğ tarihi ile yeni dönemin başlangıç tarihi arasında ki müddetin 15 günden fazla olması gerekir. Aksi takdirde, yeni kira bedeli ihtar veya tespit davası dilekçesinin tebliğini takip eden dönemin başından itibaren değil, bir sonra ki dönemin başından itibaren yürürlüğe girer. Bu süreden amaçlanan ise kiracıya düşünme fırsatı tanınarak gerektiğinde taşınmazı tahliye edip etmeyeceğini yazılı olarak kiralayana bildirmesidir.

Örneğin kira dönemi; 16.12.2006 tarihinde bitiyor ve sözleşmede de kiranın yenilenmesine  ilişkin özel bir hüküm mevcut değilse; kiralayan dava dilekçesi veya ihtarı 01.12.2006 tarihinden önce kiracıya tebliğ ederse kiracı kira bedeli itibari ile yeni dönem olan 17.12.2006 - 16.12.2007 tarihinden sorumlu olacaktır. Eğer kiralayan dava dilekçesi veya ihtarı 01.12.2006 tarihinden sonra kiracıya tebliğ ederse bu durumda kiracı bir sonraki kira dönemi olan 17.12.2007 - 16.12.2008 tarihindeki kira bedelinden sorumlu olacaktır.

Kiralayan 16.12.2006 tarihinde biten kira döneminden 15 gün önce ihtar çekmiş ise ve kiracı da yeni kira bedelini fahiş bulmuşsa, kiralayan yeni kira dönemi olan 17.12.2006 -16.12.2007 tarihleri arasında kira bedeli yenileme davasını açmak zorundadır. Aksi halde kiralayan dava açma hakkını kaybeder.

Eğer kiralayan bu 15 günlük süreyi geçirmesine rağmen (yukarıda ki örneği gözönüne alarak ) yeni dönem olan 17.12.2006 - 16.12.2007 tarihleri arasında ki kira bedelleri için  mahkemeye  başvurursa  davanın  akıbeti  ne  olacaktır?  Bu  durumda  kanımızca Hâkimin davacı tarafın hukuki yararının bulunmaması nedeniyle kira alacağı ve kira bedeli yenileme istemi yönünde açılan davayı ret etmesi gerekir.

Yukarıda söz etmiş olduğum kira tespit davası hukuki teriminin yanlış kullanılması açılan dava türlerinin de bir birine karıştırılmasına yol açmaktadır. Keza bu hukuki problem kendine Yargıtay içtihatlarında yer bulmaktadır. Bu hukuki sorun özellikle kendini birden çok yılı kapsayan kira sözleşmelerinde göstermektedir.

Bu bağlamda birden çok yılı kapsayan kira sözleşmelerinde her bir yılın kira bedeli açıkça gösterilmiş veya miktarının açıkça belirlenmesini sağlayacak artış kuralı getirilmiş ise  getirilen  bu  artış  kuralını  tarafların  sözleşmeye  bağlılık  kuralı  gereği  uymaları zorunludur. Bu durumda kiracı veya kiralayan konumuz dışında kalan uyarlama davası ile olağanüstü şartların da oluşması halinde sözleşmeyi yeniden mahkeme aracılığı ile uyarlayabilirler. Ancak taraflar bu dönemler içerisinde kira yenileme davası açmak için mahkemeye başvuramazlar. Çünkü kira bedeli taraflarca tek tek belirlenmiştir.

Ancak kiralayan şu durumda eda davası ile birlikte eda davasının öncüsü olan kira tespit  davasını  açabilir.  Eğer  kiracı  her  bir  yıl  için  açıkça  gösterilmiş  olan  kira bedellerinden her hangi bir dönemin kira bedelini eksik yatırırsa bu durumda kiralayan daha önceden herhangi bir ihtara gerek kalmadan mahkemeye başvurarak eksik yatırılan kısım için kira tespit davası açarak tespit kararı aldırabilir ya da doğrudan eda davası açabilir.

Bu durumda ortaya çıkan hukuki ihtilafların başında: kiralayan tarafından davanın hangi tarihler arasında açılacağı ve kiralayanın; kiracının yaptığı eksik ödemelere ihtirazı kayıt koymadan kabul etmesinin zımni bir kabul olup olmayacağı ve bu ödemelerden sonra açacağı davada kötü niyetli olup olmayacağıdır.

 Örneğin; kiracının 01.01.2005 - 31.12.2005 tarihleri arasında kira bedelinin %20 olarak ödeneceği şeklinde özel bir şartın olmasına rağmen kiracı bu dönem kiralarını %15 üzerinden öderse kiralayanın herhangi bir ihtara gerek kalmadan 31.12.2005 tarihine kadar(bu tarihte dahil) kira tespit davasını açma hakkı doğmaktadır. Sözleşmeye bağlılık kuralı nedeniyle kiralayan kiranın son günü olan 31.12.2005 tarihinde dahi bu davayı açmış olsa kiralayanın kötü niyeti söz konusu olmayacaktır. Ayrıca kiracı kira bedelini % 15 üzerinden ödese ve kiralayan bu paraları tahsil ederken her hangi bir ihtirazı kayıt koymasa dahi zımnen dahi olsa bu oran üzerinde kira sözleşmesinin kabul edildiği yönünde bir sonuç yaratmayacak olup kiralayanın dava hakkı 01.01.2005 - 31.12.2005 tarihleri arasında devam edecektir.

Taraflar arasında ki kira sözleşmesinde kiranın her yıl arttırılacağına dair herhangi bir hüküm bulunmaması halinde ve kiracı ile kiralayan yeni dönem için anlaştıkları oranı yasal delillerle ispat   edemedikleri takdirde veya kiralayanın her hangi bir kira bedeli tespit davası açmaması halinde kiranın önceki dönemin yıllık kira bedeli olduğunun kabul edilmesi gerekir.